PERBEDAAN AKTA JUAL BELI (AJB) DENGAN PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB)

Perbedaan Akta Jualbeli (AJB) Dengan Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB)

Hai sobat keadilan bagaimana kabarnya? Semoga sehat-sehat semua ya, aamiiiin,  kali ini Setiawan Education Law ingin membahas tentang apa perbedaan Akta Jual Beli yang selanjutnya akan di sebut AJB dan Perjanjian Pengikat Jual Beli yang selanjutnya akan disebut PPJB, mengapa tema ini kami angkat, karena banyak sekali yang bertanya, apakah tanah dengan dasar PPJB bisa diperjualbelikan?

Nah sebelum ke perbedaannya kita kaji dulu sebenarnya apa sih PPJB itu?

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).

Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau disingkat PPJB adalah suatu perikatan/pengikatan di awal antara penjual atau pembeli berkaitan dengan suatu obyek tanah dan/atau bangunan sebelum para pihak membuat Akta Jual Beli (AJB) dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), biasanya PPJB ini dibuat karena ada syarat dari Penjual yang belum bisa dipenuhi oleh pembeli atau adanya kondisi-kondisi tertentu oleh para pihak  sehingga sebagai pengikat awal dibuatlah PPJB.

Lalu kalo gitu apa dasarnya dibuatnya PPJB?

Kalo kita merujuk pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dalam Pasal 1458 dijelaskan sebagai berikut :

“Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tertentu beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.”

Nah jadi dasarnya dibuatnya PPJB adalah sebagai bentuk pembuktian atau pengikat kalo telah dilakukannya jual beli meskipun belum ada peralihan hak namun sudah adanya kesepakatan jual beli, satu hal lagi yang perlu diingat karena ini bentuknya perjanjian maka perlu sekiranya tunduk juga dalam ketentuan yang tertuang dalam Pasal 1320 Kitab Undang – Undang Hukum Perdata berkaitan dengan syarat sahnya perjanjian yaitu harus memenuhi:

1. kesepakatan mereka yang mengikat dirinya,
2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan,
3. obyek tertentu/suatu pokok persoalan tertentu, dan
4. suatu sebab yang tidak terlarang.

Untuk masalah perjanjian hukum akan secara khusus dibahas dikesempatan yang lain ya.

Jual beli tanah atau bangunan dengan alas tanah masih berupa PPJB;

Apakah PPJB bisa diperjualbelikan?

Nah hal-hal yang kaya gini yang harus diwaspadai sobat keadilan, ingat, PPJB bukanlah suatu bukti pengalihan atas tanah dan/atau bangunan jadi kepemilikannya masih dipegang oleh penjual, lantas apakah kalo dengan cara seperti ini mentok sudah? Tidak ada jalan lagi?

Masih ada jalan ko, yang pertama dalam mekanisme over alih ini harus disetujui oleh pihak penjual dan kembali melihat apakah ada klausul/Pasal dalam PPJB ini yang mengatur berkaitan dengan over alih, nah jika ada yang mengatur berkaitan dengan over alih dan pihak penjual menyetujui maka harus segera dilakukan Adenddum atau memperbaharui perjanjian yang lama karena adanya over alih ini, namun ini biasanya mengikuti aturan main dari penjual pertama(yang memiliki hak), yang harus diingat adalah goals dari over alih ini adalah pembeli yang baru harus punya kepastian hukum jika sudah terjadi pelunasan,   dan pembeli yang lama terbebas dari segala macam hal yang timbul dari obyek tanah dan/atau bangunan yang sudah di over alihkan;

Namun kalo pembelian dilakukan pihak ketiga (pembeli yang baru) dan pihak kedua (selaku pembeli dalam PPJB awal) dengan jalan membuat perjanjian di bawah tangan, tanpa di ketahui pihak pertama atau (penjual di PPJB) atau bermodalkan kwitansi pasar saja bagaimana?, lebih baik ga usah deh sob, karena resikonya besar untuk para – pihak , alasannya :

1.      Secara keperdataan Pihak kedua selaku pembeli awal belum terputus hubungannya dengan Penjual atau pihak pertama, sehingga segala konsekuensi hukum masih ada di pihak ke dua jika sesuatu hal terjadi dengan obyek perjanjian atau pihak ke tiga lalai dalam pembayaran angsuran;

2.     Jika pihak Ke dua ingkar janji dengan pihak ketiga pada saat pelunasan (ingat PPJB yang awal masih berlaku), maka pihak kedua lah yang akan melakukan penandatanganan AJB sesuai dengan PPJB dan terkait adanya perjanjian antar pihak ke tiga dan pihak kedua secara diam – diam perjanjian tersebut masih berlaku tapi perlu proses panjang untuk pembuktiannya, pihak ketiga mungkin masih bisa melakukan upaya perlawanan atas kerugian yang dia terima tapi perlu diingat prosesnya akan memakan waktu dan akan ada cost tambahan yang harus di keluarkan;

3.      Dan masih banyak lagi resiko lainnya;

Nah terus AJB itu apa kenapa posisinya lebih kuat dibandingkan PPJB padahal banyak juga ko yang buat PPJB di hadapan Notaris dan berbentuk akta.

Akta Jual Beli (AJB);

Akta Jual Beli adalah akta otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang selanjutnya disebut PPAT, berkaitan telah terjadinya proses jual beli sebidang tanah secara tuntas dan lunas serta memenuhi segala syarat yang tersebut dalam peraturan yang berlaku;

Berkaitan dengan PPAT sendiri terkait Jual Beli Tanah diatur dalam PP No.37 Tahun 1998 yang kewenangan PPAT berdasarkan PP ini adalah membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu yang berkaitan dengan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun;

Jadi perlu diingat hal-hal yang menyangkut  hak atas tanah harus dibuat oleh PPAT setempat, nah ada beberapa daerah tertentu yang tidak ada PPAT nya bagai mana dong solusinya??? kalo berdasarkan PP yang sama dalam hal bagi wilayah yang belum memiliki PPAT pembuatan akta jual beli dapat di bantu oleh camat/Pejabat pemerintah yang ditunjuk sebagai PPAT Sementara;(Pasal 1 ayat (2) PP No.37 Th 1998);

Nah kalo kita melihat dari sedikit keterangan dan peraturan di atas kita akan memahami mengapa kedudukan AJB ini sangatlah penting dalam melakukan transaksi jual beli tanah karena selain yang bisa menerbitkan hanyalah PPAT untuk penerbitannya pun tidak lah sembarangan ada beberapa syarat sebelum diterbitkannya AJB yang hal itu diatur dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No.08 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah.

Kesimpulannya;

Bahwa Perbedaan dari AJB dan PPJB terletak pada fungsinya yaitu, PPJB Berfungsu sebagai suatu bukti telah terjadinya jual beli atau perikatan antara penjual dan pembeli yang berisi tentang kesepakatan jual beli suatu obyek tanah/bangunan namun tidak membuktikan telah terjadinya perpindahan hak milik, sedangkan AJB sendiri berfungsi sebagai alat bukti telah berpindahya kepemilikan sebidang tanah dari penjual ke pembeli yang bersifat otentik karena dibuat oleh pejabat yang berwenang dan memenuhi syarat atas peraturan-peraturan yang berlaku di Indonesia;

 

Jakarta, 29 Desember 2020

 

Achmad Uki Setiawan, S.H