PERBEDAAN AKTA JUAL BELI (AJB) DENGAN PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB)

Perbedaan Akta Jualbeli (AJB) Dengan Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB)

Hai sobat keadilan bagaimana kabarnya? Semoga sehat-sehat semua ya, aamiiiin,  kali ini Setiawan Education Law ingin membahas tentang apa perbedaan Akta Jual Beli yang selanjutnya akan di sebut AJB dan Perjanjian Pengikat Jual Beli yang selanjutnya akan disebut PPJB, mengapa tema ini kami angkat, karena banyak sekali yang bertanya, apakah tanah dengan dasar PPJB bisa diperjualbelikan?

Nah sebelum ke perbedaannya kita kaji dulu sebenarnya apa sih PPJB itu?

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).

Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau disingkat PPJB adalah suatu perikatan/pengikatan di awal antara penjual atau pembeli berkaitan dengan suatu obyek tanah dan/atau bangunan sebelum para pihak membuat Akta Jual Beli (AJB) dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), biasanya PPJB ini dibuat karena ada syarat dari Penjual yang belum bisa dipenuhi oleh pembeli atau adanya kondisi-kondisi tertentu oleh para pihak  sehingga sebagai pengikat awal dibuatlah PPJB.

Lalu kalo gitu apa dasarnya dibuatnya PPJB?

Kalo kita merujuk pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dalam Pasal 1458 dijelaskan sebagai berikut :

“Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tertentu beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.”

Nah jadi dasarnya dibuatnya PPJB adalah sebagai bentuk pembuktian atau pengikat kalo telah dilakukannya jual beli meskipun belum ada peralihan hak namun sudah adanya kesepakatan jual beli, satu hal lagi yang perlu diingat karena ini bentuknya perjanjian maka perlu sekiranya tunduk juga dalam ketentuan yang tertuang dalam Pasal 1320 Kitab Undang – Undang Hukum Perdata berkaitan dengan syarat sahnya perjanjian yaitu harus memenuhi:

1. kesepakatan mereka yang mengikat dirinya,
2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan,
3. obyek tertentu/suatu pokok persoalan tertentu, dan
4. suatu sebab yang tidak terlarang.

Untuk masalah perjanjian hukum akan secara khusus dibahas dikesempatan yang lain ya.

Jual beli tanah atau bangunan dengan alas tanah masih berupa PPJB;

Apakah PPJB bisa diperjualbelikan?

Nah hal-hal yang kaya gini yang harus diwaspadai sobat keadilan, ingat, PPJB bukanlah suatu bukti pengalihan atas tanah dan/atau bangunan jadi kepemilikannya masih dipegang oleh penjual, lantas apakah kalo dengan cara seperti ini mentok sudah? Tidak ada jalan lagi?

Masih ada jalan ko, yang pertama dalam mekanisme over alih ini harus disetujui oleh pihak penjual dan kembali melihat apakah ada klausul/Pasal dalam PPJB ini yang mengatur berkaitan dengan over alih, nah jika ada yang mengatur berkaitan dengan over alih dan pihak penjual menyetujui maka harus segera dilakukan Adenddum atau memperbaharui perjanjian yang lama karena adanya over alih ini, namun ini biasanya mengikuti aturan main dari penjual pertama(yang memiliki hak), yang harus diingat adalah goals dari over alih ini adalah pembeli yang baru harus punya kepastian hukum jika sudah terjadi pelunasan,   dan pembeli yang lama terbebas dari segala macam hal yang timbul dari obyek tanah dan/atau bangunan yang sudah di over alihkan;

Namun kalo pembelian dilakukan pihak ketiga (pembeli yang baru) dan pihak kedua (selaku pembeli dalam PPJB awal) dengan jalan membuat perjanjian di bawah tangan, tanpa di ketahui pihak pertama atau (penjual di PPJB) atau bermodalkan kwitansi pasar saja bagaimana?, lebih baik ga usah deh sob, karena resikonya besar untuk para – pihak , alasannya :

1.      Secara keperdataan Pihak kedua selaku pembeli awal belum terputus hubungannya dengan Penjual atau pihak pertama, sehingga segala konsekuensi hukum masih ada di pihak ke dua jika sesuatu hal terjadi dengan obyek perjanjian atau pihak ke tiga lalai dalam pembayaran angsuran;

2.     Jika pihak Ke dua ingkar janji dengan pihak ketiga pada saat pelunasan (ingat PPJB yang awal masih berlaku), maka pihak kedua lah yang akan melakukan penandatanganan AJB sesuai dengan PPJB dan terkait adanya perjanjian antar pihak ke tiga dan pihak kedua secara diam – diam perjanjian tersebut masih berlaku tapi perlu proses panjang untuk pembuktiannya, pihak ketiga mungkin masih bisa melakukan upaya perlawanan atas kerugian yang dia terima tapi perlu diingat prosesnya akan memakan waktu dan akan ada cost tambahan yang harus di keluarkan;

3.      Dan masih banyak lagi resiko lainnya;

Nah terus AJB itu apa kenapa posisinya lebih kuat dibandingkan PPJB padahal banyak juga ko yang buat PPJB di hadapan Notaris dan berbentuk akta.

Akta Jual Beli (AJB);

Akta Jual Beli adalah akta otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang selanjutnya disebut PPAT, berkaitan telah terjadinya proses jual beli sebidang tanah secara tuntas dan lunas serta memenuhi segala syarat yang tersebut dalam peraturan yang berlaku;

Berkaitan dengan PPAT sendiri terkait Jual Beli Tanah diatur dalam PP No.37 Tahun 1998 yang kewenangan PPAT berdasarkan PP ini adalah membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu yang berkaitan dengan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun;

Jadi perlu diingat hal-hal yang menyangkut  hak atas tanah harus dibuat oleh PPAT setempat, nah ada beberapa daerah tertentu yang tidak ada PPAT nya bagai mana dong solusinya??? kalo berdasarkan PP yang sama dalam hal bagi wilayah yang belum memiliki PPAT pembuatan akta jual beli dapat di bantu oleh camat/Pejabat pemerintah yang ditunjuk sebagai PPAT Sementara;(Pasal 1 ayat (2) PP No.37 Th 1998);

Nah kalo kita melihat dari sedikit keterangan dan peraturan di atas kita akan memahami mengapa kedudukan AJB ini sangatlah penting dalam melakukan transaksi jual beli tanah karena selain yang bisa menerbitkan hanyalah PPAT untuk penerbitannya pun tidak lah sembarangan ada beberapa syarat sebelum diterbitkannya AJB yang hal itu diatur dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No.08 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah.

Kesimpulannya;

Bahwa Perbedaan dari AJB dan PPJB terletak pada fungsinya yaitu, PPJB Berfungsu sebagai suatu bukti telah terjadinya jual beli atau perikatan antara penjual dan pembeli yang berisi tentang kesepakatan jual beli suatu obyek tanah/bangunan namun tidak membuktikan telah terjadinya perpindahan hak milik, sedangkan AJB sendiri berfungsi sebagai alat bukti telah berpindahya kepemilikan sebidang tanah dari penjual ke pembeli yang bersifat otentik karena dibuat oleh pejabat yang berwenang dan memenuhi syarat atas peraturan-peraturan yang berlaku di Indonesia;

 

Jakarta, 29 Desember 2020

 

Achmad Uki Setiawan, S.H

Mengenal Hak Cipta di Indonesia

 

Setiap orang pasti pernah membuat suatu gagasan dalam kehidupannya, yang gagasan itu di wujudkan secara nyata serta dideklarasikan kebanyak orang dan menjadi sebuah kebanggaan karena lahir dari diri sendiri, dapat berbentuk apapun atau berupa suatu karya yang rasanya cukup membanggakan jika di tunjukan baik ke rekan sejawat, keluarga bahkan orang yang tidak mengenal kita;

Dalam perjalanannya seringkali kita merasa gagasan kita itu di ambil oleh orang lain bahkan, orang lain bisa memanfaatkan gagasan kita itu menjadi sesuatu yang memiliki nilai jual hingga memperoleh keuntungan akan hal tersebut, lantas apakah kita sebagai si empunya gagasan hanya bias diam dan pasrah saja, apa negara tidak bisa melindungi gagasan kita tersebut???

Nah atas hal tersebut kami dari Setiawan Education Law mau sedikit berbagi tentang hal yang di sebut Hak Cipta;

Definisi Hak Cipta :

Menurut Undang-Undang No. 28 Tahun 2014 tentang Hak Cipta (UU Hak Cipta), hak cipta adalah hak eksklusif pencipta yang timbul secara otomatis berdasarkan prinsip deklaratif setelah suatu ciptaan diwujudkan dalam bentuk nyata tanpa mengurangi pembatasan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Nah artinya hak cipta akan secara otomatis di peroleh ketika si penciptanya membuat ciptaannya tersebut menjadi nyata dan dinyatakan kepada halayak umum bahwa itu adalah ciptaannya, pencipta di sini adalah orang atau pihak-pihak yang terlibat dalam menciptakan karyanya tersebut yang bersifat khas dan pribadi (bukan meniru karya orang lain), jadi hak cipta ini lahir secara otomatis ya ketika ciptaannya tersebut sudah terwujud dan dideklarasikan oleh penciptanya tanpaharus didaftarkan terlebih dahulu;

Sebagai pemegang hak cipta, pencipta memiliki hak ekonomi atas karyanya tersebut, yang mana pencipta dapat menggunakan karyanya tersebut untuk tujuan komersil, seperti menyewakan, memperjual belikan, atau menggunakannya untuk suatu pertunjukan atau pameran atau bahkan menjaminkannya untuk hal hutang piutang;

Dalam hak cipta terdapat 2 jenis hak didalamnya yaitu hak moral dan hak ekonomis:

Hak moral :

-          Hak yang melekat pada penciptanya tanpa mengenal batas waktu;

Hak ekonomi :

-          hak yang dapat dialihkan dan masa berlakunya berbeda-beda, tergantung dari jenis ciptaan;

Obyek yang dilindungi hak cipta menurut Undang-Undang;

Obyek yang dilindungi Hak Cipta menurut Pasal Pasal 40 ayat (1) UU Hak Cipta jenis ciptaan yang dilindungi oleh hak cipta mencakup ciptaan dalam bidang ilmu pengetahuan, seni, dan sastra yang terdiri atas:

Ø  buku, pamflet, perwajahan karya tulis yang diterbitkan, dan semua hasil karya tulis lainnya;

Ø  ceramah, kuliah, pidato, dan ciptaan sejenis lainnya;

Ø  alat peraga yang dibuat untuk kepentingan pendidikan dan ilmu pengetahuan;

Ø  lagu dan/atau musik dengan atau tanpa teks;

Ø  drama, drama musikal, tari, koreografi, pewayangan, dan pantomim;

Ø  karya seni rupa dalam segala bentuk seperti lukisan, gambar, ukiran, kaligrafi, seni pahat, patung, atau kolase;

Ø  karya seni terapan;

Ø  karya arsitektur;

Ø  Peta;

Ø  karya seni batik atau seni motif lain;

Ø  karya fotografi;

Ø  potret;

Ø  karya sinematografi;

Ø  terjemahan, tafsir, saduran, bunga rampai, basis data, adaptasi, aransemen, modifikasi dan karya lain dari hasil transformasi;

Ø  terjemahan, adaptasi, aransemen, transformasi, atau modifikasi ekspresi budaya tradisional;

Ø  kompilasi ciptaan atau data, baik dalam format yang dapat dibaca dengan program Komputer maupun media lainnya;

Ø  kompilasi ekspresi budaya tradisional selama kompilasi tersebut merupakan karya yang asli;

Ø  permainan video; dan

Ø  program computer;

Yang bukan merupakan Pelanggaran Hak Cipta;

Menurut Pasal 44 ayat (1) UU Hak Cipta, penggunaan, pengambilan, penggandaan, atau pengubahan ciptaan, baik sebagian maupun seluruhnya tidak dianggap sebagai bentuk pelanggaran hak cipta, yaitu apabila sumbernya disebutkan secara lengkap untuk kepentingan sebagai berikut:

• Pendidikan, penelitian, penulisan pendidikan, penelitian, penulisan karya ilmiah, penyusunan laporan, penulisan kritik atau tinjauan suatu masalah dengan tidak merugikan kepentingan yang wajar dari pencipta atau pemegang hak cipta;
• Keamanan serta penyelenggaraan pemerintahan, legislatif, dan peradilan;
• Ceramah yang hanya untuk tujuan pendidikan dan ilmu pengetahuan; atau
• Pertunjukan atau pementasan yang tidak dipungut bayaran dengan ketentuan tidak merugikan kepentingan yang wajar dari pencipta.

Nah itulah sedikit tentang hak cipta, mudah di fahami kan? intinya hak cipta itu lahir secara otomatis jika si penciptanya sudah mewujudkan ciptaannya tapi kalo masih dalam bentuk ide ya belum bisa melahirkan hak cipta;

Sekian dulu ya dari kami kritik dan sarannya kami tunggu;

 

Jakarta,28 Desember 2020

 

Achmad Uki Setiawan,S.H.

SAKSI DALAM HUKUM PIDANA

 

Kata "saksi" dalam proses hukum bukanlah sesuatu yang asing bagi setiap orang, buktinya saja setiap adanya suatu peristiwa yang berkaitan dengan pelanggaran hukum,  kebanyakan dari kita sepontan melontarkan pertanyaan seperti,  "ada saksinya tidak?", "Siapa ni yang mau jadi saksi?"Atau "siapa saksi yang melihat kejadian ini?" Dan masih banyak lagi ungkapan yang pada intinya menanyakan keberadaan saksi disetiap perkara.

atas peristiwa tersebut penulis ingin mencoba sedikit berdiskusi dengan kata yang sederhana, dan mudah difahami terkait apa sih sebenarnya saksi itu? Namun untuk kali ini penulis akan memfokuskan pada saksi dalam Hukum Pidana yang berlaku di Indonesia.

Saksi merupakan salah satu dari 5 alat bukti yang  sah yang diatur dalam hukum acara pidana Pasal 184 ayat (1) Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana (”KUHAP”) disebutkan bahwa alat bukti yang sah adalah:

-         keterangan saksi,

-         keterangan ahli,

-         surat,

-         petunjuk

-         keterangan terdakwa

lalu siapa yang bisa menjadi saksi, dan apa tugas dari saksi?

Menurur KUHAP Pasal 1 butir 26 KUHAP saksi didefinisikan sebagai berikut:

Saksi adalah orang yang dapat memberikan keterangan guna kepentingan penyidikan, penuntutan, dan peradilan tentang suatu perkara pidana yang ia dengar sendiri, ia lihat sendiri dan ia alami sendiri.

Jadi kalo dari pasal di atas syarat wajibnya saksi haruslah orang yang mendengar, melihat dan mengalami sendiri perkara atau peristiwa pidana yang mana dia dimintai atau memberikan keterangan sebagai saksi, nah lo kalo gitu gimana kalo saksinya berdasarkan yang disebutkan di pasal tersebut sudah meninggal semua tapi ada orang yang punya pengetahuan yang terkait langsung terjadinya tindak pidana tersebut:

Merujuk pada Putusan Mhakamah Konstitusi Nomor 65/PUU-VIII/2010 Tentang Pengujian Undang-Undang Nomor 8 1981 tentang Hukum Acara Pidana (“Putusan MK 65/PUU-VIII/2010”) makna saksi telah diperluas menjadi sebagai berikut:

Menyatakan Pasal 1 angka 26 dan angka 27, Pasal 65, Pasal 116 ayat (3) dan ayat (4), serta Pasal 184 ayat (1) huruf a KUHAP bertentangan dengan Undang-Undang Dasar 1945 dan tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat sepanjang pengertian saksi dalam Pasal 1 angka 26 dan angka 27, Pasal 65, Pasal 116 ayat (3) dan ayat (4), serta Pasal 184 ayat (1) huruf a KUHAP, tidak dimaknai termasuk pula

“orang yang dapat memberikan keterangan dalam rangka penyidikan, penuntutan, dan peradilan suatu tindak pidana yang tidak selalu ia dengar sendiri, ia lihat sendiri dan ia alami sendiri”.

Poin penting dari Putusan MK ini mengenai perluasan makna saksi terdapat pada orang yang punya pengetahuan yang terkait langsung terjadinya tindak pidana dengan menyebut alasan dari pengetahuannya itu demikian yang diatur dalam Pasal 1 angka 27 KUHAP jo. Putusan MK 65/PUU-VIII/2010;

lalu taukah kamu kalo saksi dalam Hukum Pidana itu terbagi menjadi 3 Jenis yaitu  :

1.      Saksi yang meringankan (a de charge);

Nah jenis saksi yang ini adalah saksi yang di ajukan oleh terdakwa dalam rangka untuk melakukan pembelaan atas dakwaan yang ditujukan pada dirinya hal ini di atur dalam Pasal 65 KUHAP jo. Putusan MK 65/PUU-VIII/2010 yang bertuliskan :

“Tersangka atau terdakwa berhak untuk mengusahakan dan mengajukan saksi atau seseorang yang memiliki keahlian khusus guna memberikan keterangan yang menguntungkan bagi dirinya”

Dasar hukum mengenai saksi peringan ini juga di atur dalam Pasal 116 ayat (3) KUHAP jo. Putusan MK 65/PUU-VIII/2010 yang bertuliskan :

“Dalam pemeriksaan tersangka ditanya apakah ia menghendaki saksi yang dapat menguntungkan baginya dan bilamana ada maka hal itu dicatat dalam berita acara”

2.      Saksi yang memberaatkan (a charge);

Nah untuk jenis saksi yang satu ini saksi yang keterangannya akan memberatkan terdakwa, jenis saksi yang satu ini biasanya di ajukan oleh penuntut umum, saksi korban juga masuk kedalam katagori saksi yang memberatkan;

Untuk penyebutan saksi yang memberatkan kita dapat temui di Pasal 160 ayat (1) KUHAP:

a.       Saksi dipanggil ke dalam ruang sidang seorang demi seorang menurut urutan yang dipandang sebaik-baiknya oleh hakim ketua sidang setelah mendengar pendapat penuntut umum, terdakwa atau penasihat hukum;

b.      Yang pertama-tama didengar keterangannya adalah korban yang menjadi saksi;

c.       Dalam hal ada saksi baik yang menguntungkan maupun yang memberatkan terdakwa yang tercantum dalam surat pelimpahan perkara dan atau yang diminta oleh terdakwa atau penasihat hukum atau penuntut umum selamã berIangsungnya sidang atau sebelum dijatuhkannya putusán, hakim ketua sidang wajib mendengar keterangan saksi tersebut;

3.        Saksi Mahkota;

Saksi mahkota ini suatu istilah untuk Tersangka/Terdakwa yang dijadikan saksi untuk tersangka/terdakwa yang lain yang sama-sama melakukan suatu perbuatan Pidana, saksi mahkota ini tidak dinkenal atau akan di jumpai dalam Kitab Undang- Undang Hukum Acara Pidana namun istilah ini dapat di temukan dalam alasan yang tertuang pada memori kasasi yang diajukan oleh kejaksaan dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor 2437 K/Pid.Sus/2011 sebagai berikut:

“Walaupun tidak diberikan suatu definisi otentik dalam KUHAP mengenai Saksi mahkota (kroongetuide), namun berdasarkan perspektif empirik maka Saksi mahkota didefinisikan sebagai Saksi yang berasal atau diambil dari salah seorang tersangka atau Terdakwa lainnya yang bersama-sama melakukan perbuatan pidana, dan dalam hal mana kepada Saksi tersebut diberikan mahkota. Adapun mahkota yang diberikan kepada Saksi yang berstatus Terdakwa tersebut adalah dalam bentuk ditiadakan penuntutan terhadap perkaranya atau diberikannya suatu tuntutan yang sangat ringan apabila perkaranya dilimpahkan ke Pengadilan atau dimaafkan atas kesalahan yang pernah dilakukan. Menurut Prof. Dr. Loebby Loqman, S.H., M.H., dijelaskan bahwa yang dimaksud dengan Saksi mahkota adalah kesaksian sesama Terdakwa, yang biasanya terjadi dalam peristiwa penyertaan.”

Nah udah mulai faham kan terkait jenis-jenis saksi dalam Hukum Pidana, pada dasarnya ketiga saksi di atas memiliki fungsi yang sama yaitu untuk membuat terang suatu perkara sehingga bisa jelas fakta – fakta dari perkara yang sebenarnya terjadi, namun dalam prakteknya masih ada orang yang menolak untuk di jadikan saksi karena alasan takut jadi ikut terlibat dalam perkara yang sedang berjalan, namun sebenarnya ada juga lo konsekuensi hukum jika menolak menjadi saksi padahal dia mengetahui peristiwa tersebut secara jelas karena ada dilokasi pada saat kejadiannya, untuk resiko jika menolak menjadi saksi dalam suatu perkara akan kita bahas di kesempatan yang lain ya.

 

Jakarta, 22 Desember 2020

Penulis;

 

Achmad Uki Setiawan, SH

Advokat